• 1 - Até que horas da noite devemos tolerar o barulho?
• 2 - O síndico deve receber alguma remuneração?
• 3 - Quais são os principais documentos de um Condomínio?
• 4 - Porque algumas obras dentro do meu apartamento são de responsabilidade do Condomínio e outras são por minha conta?
• 5 - A convenção do Condomínio é a única que regulariza a situação de animais ou existe uma lei que permite ou não animais em apartamentos?
• 6 - Aproveitaram uma área livre no térreo do meu bloco e levantaram paredes para construir alí uma academia de ginástica particular. Estão sendo cobradas mensalidades dos usuários e a academia paga um valor mensal de aluguel do salão para o Condomínio. Isto é legal?
• 7 - É obrigatório a colocação de Luz de Emergência nos elevadores e escadas. A dúvida também ocorre principalmente da exigência dos condomínios com número de andares inferiores a cinco.
• 8 - Quais as funções reais do porteiro, seja diurno ou noturno? O porteiro deve limpar o seu local de trabalho? Varrer calçadas? Regar jardins? Há dia do porteiro? Devemos pagar em dobro, caso o porteiro trabalhe neste dia? No caso de higiene como podemos exigir do porteiro a fazer a barba , cortas os cabelos e que cumprimente os moradores
• 9 - Temos um empregado (porteiro) que diz ter estabilidade até o ano de 2003, sob a alegação de ter sido eleito como diretor suplente de seu sindicato. Quantos dirigentes têm estabilidade?Dirigente suplente também tem estabilidade? O sindicato dos empregados é reconhecido legalmente? O que precisamos fazer para saber se realmente o que o porteiro diz é verdade, o SECOVI tem como identificar?
• 10 - apesar do prédio ser dotado de instalações externas para gás, alimentado através de botijões numa área apropriada para tal, alguns moradores preferem utilizar o botijão pequeno, em suas próprias unidades. Existe alguma lei que contrarie esta postura? Em caso de sinistro, pode a seguradora impugnar o seguro por estarmos utilizando botijões dentro dos apartamentos?
• 11 - Como administradores de um Condomínio Residencial gostaria de sanar dúvida levantada pelos moradores: A sacada interna de um apartamento é considerada como parte da fachada? Esta questão foi levantada, tendo em vista que alguns moradores pintaram as referidas varandas de diversas cores e outros fizeram revestimento tipo " ardósia". Como a convenção prevê que as alterações de fachada deverão ter aprovação de 2/3 dos condôminos, gostaria de uma orientação legal.

1 - Até que horas da noite devemos tolerar o barulho?

Entre 22.00 e 07.00 horas deve ser guardado silêncio absoluto, porém mesmo durante o dia o barulho somente é permitido dentro dos limites aceitáveis.

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2 - O síndico deve receber alguma remuneração?

A remuneração do síndico é regulada pela Convenção ou, no silêncio desta, pela Assembléia Geral de cada condomínio. Qualquer uma destas instâncias, dentro de sua hierarquia, pode decidir ou não pela remuneração do síndico.

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3 - Quais são os principais documentos de um Condomínio?

Principais documentos, pela ordem:

1. Escritura de Convenção;
2. Livro de Atas e de Presenças;
3. Livro de Registros de Empregados;
4. Livro Caixa;
5. Quadro de Horários;
6. Escala de folgas;
7. Acordo de Prorrogação de Horas Extras;
8. Livro de inspeção do Trabalho;
9. Arquivo de exames médicos dos empregados que devem ser guardados por 20 anos;
10. Documentos de caixa que devem ser guardados por 5 anos;
11. Guias de INSS que devem ser guardados por 30 anos;
12. Folhas de pagamento;
13. PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais);
14. CNPJ (Antigo CGC);
15. Guias do FGTS e PIS;
16. Declaração de Opção ao FGTS dos empregados; e outros.

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4 - Porque algumas obras dentro do meu apartamento são de responsabilidade do Condomínio e outras são por minha conta?

Obras de responsabilidade do condomínio: a) Telhado e laje de cobertura; b) Paredes externas; c) Linhas tronco de encanamentos e esgotos; d) As partes comuns do edifício; São de responsabilidade do condomínio todas as obras internas da unidade, bem como todas as tubulações internas até as linhas tronco, fiação e tubulações da luz até o relógio, idem de gás até o medidor, idem de telefone até o D.G.

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5 - A convenção do Condomínio é a única que regulariza a situação de animais ou existe uma lei que permite ou não animais em apartamentos?

A permanência de animais é regulada pela convenção do condomínio e pela jurisprudência existente. Não há Lei regulando esta matéria.

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6 - Aproveitaram uma área livre no térreo do meu bloco e levantaram paredes para construir alí uma academia de ginástica particular. Estão sendo cobradas mensalidades dos usuários e a academia paga um valor mensal de aluguel do salão para o Condomínio. Isto é legal?

É necessário que quem levantou e quem construiu a academia de ginástica. Se foi o condomínio autorizado por assembléia é legal; se foi qualquer outra pessoa, não. A forma de explorar também deve ser decidida em Assembléia Geral.

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7 - É obrigatório a colocação de Luz de Emergência nos elevadores e escadas. A dúvida também ocorre principalmente da exigência dos condomínios com número de andares inferiores a cinco.

Informamos que a Lei Municipal nº 2.872, de 24 de setembro de 1999, obriga a instalação de luz de emergência no interior dos elevadores dos prédios comerciais, residenciais e públicos, não fazendo qualquer menção ao número de andares do prédio.

Assim, entendemos que havendo elevador instalado, dever-se-á dar cumprimento àquela norma.

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8 - Quais as funções reais do porteiro, seja diurno ou noturno? O porteiro deve limpar o seu local de trabalho? Varrer calçadas? Regar jardins? Há dia do porteiro? Devemos pagar em dobro, caso o porteiro trabalhe neste dia? No caso de higiene como podemos exigir do porteiro a fazer a barba , cortas os cabelos e que cumprimente os moradores

Devemos esclarecer que o empregado de edifício tem suas tarefas determinadas pelo poder de comando do síndico, sendo que tais devem primordialmente ser definidas quando da sua admissão.

Com relação à barba, cabelos aparados e cumprimentar os moradores, é uma norma de higiene, educação e comportamental. Se tal não ocorre como é desejo da Administração, o empregados podem ser dispensado, porém sem embasamento na justa causa.

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9 - Temos um empregado (porteiro) que diz ter estabilidade até o ano de 2003, sob a alegação de ter sido eleito como diretor suplente de seu sindicato. Quantos dirigentes têm estabilidade?Dirigente suplente também tem estabilidade? O sindicato dos empregados é reconhecido legalmente? O que precisamos fazer para saber se realmente o que o porteiro diz é verdade, o SECOVI tem como identificar?

Devemos esclarecer que embora o art. 543 da CLT, garanta estabilidade aos eleitos como membros de entidades sindicais, já existe jurisprudência afirmando que referida estabilidade atinge a sete, conforme se constata da certidão abaixo transcrita:

"Processo nº TST-RO-DC-373.224/1997-3 – CERTIFICO que a Seção Especializada em Dissídios Coletivos do Tribunal Superior do Trabalho, em Sessão Ordinária hoje realizada, (...) DECIDIU, por maioria, dar provimento ao recurso para reconhecer: I – a competência da Justiça do Trabalho para apreciar e julgar o presente conflito; II – a recepção, pelo art. 8º da Constituição Federal, dos arts. 522 e 543 da Consolidação das Leis do Trabalho, limitando, portanto, a estabilidade dos dirigentes sindicais ao número previsto na lei..."

Cabe, outrossim, esclarecer que o Sindicato referido em sua correspondência é o legítimo representante da categoria no Município do Rio de Janeiro, cujos representantes devem ser eleitos obedecendo aos termos previstos na legislação, assim, V.Sa., poderá solicitar àquela instituição a ata de Apuração e do Termo de Posse.

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10 - apesar do prédio ser dotado de instalações externas para gás, alimentado através de botijões numa área apropriada para tal, alguns moradores preferem utilizar o botijão pequeno, em suas próprias unidades. Existe alguma lei que contrarie esta postura? Em caso de sinistro, pode a seguradora impugnar o seguro por estarmos utilizando botijões dentro dos apartamentos?

Informamos que o Decreto Municipal 897, de 21 de setembro de 1975 é expresso, em seu art. 143:

"Art. 143 – O suprimento de gás liquefeito de petróleo (GLP) a todos os prédios com mais de cinco unidades habitacionais ou a novos prédios com destinação recreativa, hoteleira, comercial ou a qualquer outra que estimule ou provoque a concentração de público, bem como às novas edificações situadas dentro do perímetro urbano, só poderá ser feito colocando o botijão ou cilindro no pavimento térreo e do lado de fora da edificação".(grifo nosso)

Assim, entendemos que em caso de sinistro, o Condomínio terá sérias dificuldades em ver ressarcido seu prejuízo, porquanto a segurada certamente impugnará o seguro, face a existência de botijões de gás no interior das unidades.

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11 - Como administradores de um Condomínio Residencial gostaria de sanar dúvida levantada pelos moradores: A sacada interna de um apartamento é considerada como parte da fachada? Esta questão foi levantada, tendo em vista que alguns moradores pintaram as referidas varandas de diversas cores e outros fizeram revestimento tipo " ardósia". Como a convenção prevê que as alterações de fachada deverão ter aprovação de 2/3 dos condôminos, gostaria de uma orientação legal.

É nosso entendimento que a sacada interna das unidades de um prédio, uma vez visualizada da rua ou do seu exterior, é considerada como fachada, sujeita, portanto, a manter uniformidade.

Qualquer alteração, somente poderá ser procedida mediante prévia autorização assemblear, com o quorum estabelecido da Escritura de Convenção.

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